利率上升，购房者持观望态度，房市趋冷已经是新的头条。美吉居数据迷想知道的是：房市变冷的趋势会不会恶化为一场危机？毕竟隔壁的大家拿已经有房价降价25% 的预判。来看美吉居数据迷对麻省（仅限麻省）当前市场数据的解读和对未来的预判。

提醒： 本文所有推论， 仅适用于麻州居住地产市场。不适用于全美， 尤其不适用于美国西岸和南方区域。

1. 麻省房市：Soft Landing

数据迷当然是数据说话。先看麻州房产数据最新汇总，数据源是 realtor.com 最新发布的2022年7月房产交易数据。

1） Inventory 持续上升, 但是增速放缓

2022年7月麻省的待售房产数量仍然在增加，但是可以看到增加的速度在放缓，说明房产市场软着陆的概率在增加。

2） 新上市房产数量已经回归季节性正常值，开始下降。就是说， 新供给没有增加。

塔哒，预判市场会软着陆更重要的依据：新上市房产数量已经迅速下降， 卖家恐慌抛售的局面并没有出现。

房贷利率上升， 买家的购买力下降， 同时也让大量买家开始处于观望状态， 购房需求迅速萎缩。如果再有卖家抛售，新上市房产数量迅速增加的场景， 那房市就有大跌的可能性。现在， 可以预测未来大概率是供需形成新的平衡。  可售的房子少， 想买的人也不太多，市场交易量萎缩，价格没有太大起伏。未来一段时间内， 会是房产经纪人的冬季。

3） 麻州不会有断供潮

恐慌警告总是很有传播性，YouTube等平台上到处都是危言耸听房产市场即将crash， 房产断供潮即将来临的警告。

美吉居地产数据迷的判断是：无论是麻州还是全美，可预见的未来不会出现断供潮。

数据镇场， 从上面这张图表中可以看到， 美国房屋拖欠贷款率基本是历史最低点， 即便2022年6月份略有升高， 仍然远远低于疫情前的历史最低点。2022 年第二季度， 美国48.1% 居住房产的欠贷总额少于该房产市场价值的一半， 被称作 “Equity Rich” ， 这样的数据，不要对出现断供潮捡漏有任何幻想。

美吉居地产数据迷还有一个更大胆的判断：未来即便出现一定程度的recession（经济危机），只要不是像1929那样的断崖式经济危机，全美范围的断供潮仍然很难出现 。推测依据是， 去年锁定历史最低利率的房主， 理性的话， 即便短暂失业， 也会尽最大努力还房贷。因为租金和房贷利率都已经大涨， 一旦失去现有住房和低利率， 就很难以类似的价格保持/恢复原有生活方式。去年的购房和refinance 大潮， 意味着当前美国房产owner里大比例已经锁定低利率，不会轻易断供。

再说句题外话， 受益于过去3年的房产增值，全美房主拥有的资产总额是历史最高记录（疫情以来，历史记录越来越不稀罕，到处都是）。美国未来的金融创新，一个重要方向会是如何让房主使用房产里积累的资产（EQUITY）。

2. 平盘分化：人间悲喜各不同

房市整体不会大涨大跌不意味着各个区域和不同类型的房产都是如此。下面说一下美吉居地产数据迷对未来房市的预判吧。

1） 出租房产正在迎来春天， 对于不计划长期持有的出租房产，是一个卖出的好时机 。

在高通胀、高利率、担忧出现经济危机的投资者共识下，出租房， 尤其是有稳定现金流的多家庭出租房， 被认为是当前市场下房产投资最安全的类别之一。再加上2022 年第二季度租金创记录（又是创记录！）的上涨速度， 2022 年 下半场， 多家庭出租房将会是总体平淡的地产市场里最受欢迎的投资类别之一。

鉴于租金上涨的趋势已经放缓， 多家庭出租房的升值速度相应也会在2023年放缓。对于不计划长期持有的出租房产，2022 年下半年是一个卖出的好时机 。

2） 适合千禧一代的郊区独立式住宅会遇到浅坑—是买入的机会。

每年冬天房价都会出现季节性的调整， 调整幅度一般在5%左右。对于适合千禧一代的入门级郊区独立式住宅来说， 今年冬天的房市会格外寒冷。

疫情导致千禧一代购买郊区住房的需求已经被提前预支。我们在2020年的美国地产和新冠疫情讲座中曾经说过疫情是加速器，不是转向器。现在看来疫情的加速作用超过了所有人的预期。疫情期间的各种补助和低利率措施，还有在家工作要求更大的居住空间，意味着有购买能力和意向的千禧一代， 大多数已经购买了郊区住房。换一句话说， 千禧一代购买郊区住房的需求已经被提前预支，未来两到三年的郊区独立式住宅， 尤其是低于100万， 适合第一次购房者的affordable housing, 在今年冬天会遇到一个浅坑，是买入的一个时间窗口 – 前提是：你能迅速行动并且不追求完美，因为冬天可供选择的房源少。

如何知道这是一个浅坑， 不是长久现象？因为从宏观人口结构看，美国住房不足，千禧一代仍然在大量组成家庭和迁移到郊区的潮流中。

未来的麻省房地产市场将是平盘分化，人间悲喜各不同。作为地产投资者、或者对房市有兴趣的购房者，如果能够更早更精确的了解市场、把握先机，将有助于提高潜在回报率/避免成为接盘者。 美吉居独家开发的精确到 ZIP CODE、按月更新的麻省地产数据汇总，对美吉居数据迷和粉丝们暂时免费开放！如果您对此有兴趣，请点击这里获得免费链接和自主查询的机会！

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