As we approach the close of 2023, the Boston housing market is poised for a potential winter correction. With the 30-year mortgage rate inching towards an 8% mark, surpassing the net CAP rate of many residential properties, a shift is […]
As we approach the close of 2023, the Boston housing market is poised for a potential winter correction. With the 30-year mortgage rate inching towards an 8% mark, surpassing the net CAP rate of many residential properties, a shift is […]
Economic Context: A Challenging Scenario Currently, inflation is persistently hovering around 3%, with occasional spikes. Meanwhile, mortgage rates have surged past 8%, a level not witnessed in this century. This has resulted in a significant decline in home sales, with […]
在利率和房价季节性作用下， 2022 年冬季Boston房市曾经大比例短时间闪崩。 现在（2023年11月）30 年房贷利率正在向8%进军， 超过了大部分居住房产的净租金回报率。 买家逐渐撤退观望，市场上待售房产开始增加，一场冬季闪崩正在酝酿中。如果您计划今年冬天入市捡漏，哪里最有可能？ 如何准备才能捡漏？ 来听美吉居数据迷分析。 房市总体预判 – 平盘分化，稳中微降 先说美吉居数据迷总体判断， 帮助大家决定是否应该花时间看房 (或者花时间继续看这篇文章)。未来即便利率下降，短期内房市也很难大涨，同时，Boston房市大跌的概率也很低。美吉居数据迷对未来房市的判断是，空间上平盘分化，有些区域补涨， 有些区域回调；时间上房价基本持平，会有季节性起起伏伏，在未来2-3 年内，总体房价指数很难低于2022 年冬天价格 — 出现烈性瘟疫热核战争等极端情况例外。 2022 冬季BOSTON房价闪崩 上面是结论， 具体得到这个结论的数据和分析， 我们将在未来发布的文章中详细解读，敬请期待。 哪里有捡漏的机会？ 既然预测今年冬天麻州房价会有一场小型闪崩， 美吉居数据迷想知道的是，哪里更有可能闪崩幅度较大，找到逢低买入的机会？ 美吉居数据迷用市场待售房产降价比例(Percent of Listings with Price Reductions）来观察市场。下面是新鲜出炉的2023 年 9 月麻州上市房产数据分析。第一张图是市场待售房产降价比例（Percent of Listings with Price Reductions）， 其中在售房产（listing）数量少于10 的zipcode 不显示数据。 Boston Metro Percent of Listings with Price […]
在一个高通胀高利率缺乏流动性的市场，地产投资，尤其是居住地产投资，可能的走向是什么？来听美吉居数据迷分析。 当今市场上， 向左是通胀率粘滞在3%不再下降，时时还有抬头趋势；向右是房贷利率超过7%，创造本世纪来最高值；中间是全美住房交易量高台跳水，想卖房子的人和还买得起的人都急剧萎缩。在这样的高通胀高利率缺乏流动性的市场，地产投资， 尤其是居住地产投资，可能的走向是什么？ Again, 美吉居数据迷是地产数据迷。先来看看Boston居住地产出租数据分析。 023全美出租市场减速, Boston 市场稳定向好 Boston 的房东们是否注意到， 2023 年全美租金市场向下。新闻都是这样的。 而Boston租金市场的画风是这样的 ( 加州的房东们看过来看过来 ) 美吉居群友们的反馈是这样的： 数据上看， 在度过2022 冬季的低谷之后， 2023 年4月开始， Boston的房租画出了一条陡峭的上升曲线。 从现在开始， BOSTON 的房东们会深刻感受到美吉居数据迷反复提到的评价：BOSTON 房市是一个有地板的城市。每当出现危机，BOSTON 的产业结构（教育，医疗）就会为这个城市提供稳定的租金收入和价格底板。 核心市区出租市场向好 租金市场总体向好的时候， 有些区域会更好。2023 年8月 Boston 租金平均年上涨11%， month supply 是2.1（历史均值是4.3）。Boston核心区域， 尤其是Brookline， […]
2023 年第一季度，波士顿核心区域的购买窗口出现。今天的文章，就讲讲我们做出这个判断的原因。还有在这些区域购房，有哪些风险需要规避，什么样的购房经纪人能够帮你躲坑省钱抢房准！且听美吉居数据迷的预判分析， 祝大家投资顺利！ 美国房价大趋势：2023短暂的地产危机 先说我们对全美房地产市场的判断：2023 年不会是全美房价大涨的一年。随着疫情后利率上升， 量化宽松结束，疫情期间房价涨得最多的区域会回落到正常区间。同时，去年屡次上头条的房租价格已经大幅回落， 多家庭等出租类居住地产价格也会回调。 如果买房的动机是长期投资， 现在是投资核心城市核心区域的好时机。如果投资目标是短期持有FLIP，可以预判1 到2 年内房价不会迅速上涨。 这里简述一下美吉居对全美未来房市的判读。最乐观的判断是2023年第二季度是美国房价的最低点，这个最低点和2022年的第一季度的房价基本持平，比2022 年第二季度最高点下降10% 左右（Source: Mortgage Bankers Association）。比较悲观的判断是2024年第一季度是全美房价最低点，价格和2021年第一季度基本持平，从最高点下降了15% -20%（Source：Home Price Futures）。 可以看到不管是哪一种预判， 共同点是这次房市下降时间1 到2 年左右，并不是像2006年那样一场旷日持久，长达5年的重大危机。 对于美国房市的预判， 我们未来会有文章单独详细说明。这篇文章主要讨论BOSTON 核心区当前的购买窗口，这里不再赘述。 领涨领跌BostonMetro 和Boston核心区域 既然判断2023 全美房价大概率下跌，为什么美吉居数据迷仍然说现在是一个购买波士顿核心区的时间窗口呢？因为Boston 房市通常领先于全美房市， Boston 核心区的房市又通常领先于Boston Metro 大区域。 提醒一下，“核心区” 是重点。 从上面这张图里可以看到， 在上一轮地产危机中，波士顿房价比全美房价更早到顶。历史记录看，纽约、三番和波士顿的房价变化一直领先于全美，具有前置指标的作用。 Boston Metro 的地产市场，还有核心区或者是高价区域领涨领跌的特征（参加上图）。以前参加过美吉居讲座或者关注我们公众号的筒子们应该见过上面这张图。 划重点划重点，02116 是波士顿核心区之一，02121 是一个价格起伏较大的城市更新区域。从上面这张图可以看到，上一次地产危机中， Boston 核心区域达到最高点以后，下降幅度不超过5%， 而相距不远的02121 […]
上次写了一篇豪华房产private listing(私人挂牌出售)的文章，数据迷很好奇麻省的豪华房产都在哪里，以及什么样的经纪能成为专业豪华房产经纪，所以又做了一点分析， 有一些有趣的发现，和大家共享。 1、什么属于豪华地产？ 换句话说：豪华地产都有哪些类型，都在哪里？ 这第一个问题简直是无脑都能秒出答案啊：当然是豪华单家庭Single Family和豪华公寓 Condo了。 错！啦！还有一个远离红尘喧嚣的类型 — 庄园！ 数据迷也是分析麻省居住房产数据后，才意识到麻省近海小岛和海岸线上的有无数远离大众视线的豪华房产–庄园。比如前总统Obama 在 Martha’s Vineyard 的庄园。麻省共有接近2000 个这样的房产，其中接近一半分布在 NANTUCKET。为了帮助对麻省周边小岛名字不太了解的筒子们，上个地图说明一下。基本上，不坐船（直升机）又没有横渡海峡的本领，是没法一窥这类房产庐山真面目的。 好了，八卦完Top 0.1% 人群的房产类型， 我们还是回到红尘里， 看看Top 1% 人群大量持有交易的房产 – 豪华单家庭Single Family和豪华公寓condo 。 除了紧邻庄园的海边各镇，豪华房产主要分布在 BROOKLINE， CAMBRIDGE,WELLESLEY,WESTON, NEWTON。这类房产88% 是持有在个人或者TRUST 名下，其中 3.15% 持有者是华裔。华裔在麻省占总人口比例略高于2.1%，说明华裔喜欢买房子的stereotype 在统计数据上有一定合理性。 硬币的另一面是：如果你准备卖房子的话，一定不能只在华裔圈子里面做广告！因为接近97% 的豪华房产买主不是华裔，如果只在华裔这样一个小圈子里销售，成交概率实在太低了。 2、豪华地产的经纪人是怎样的 一单豪华房产的中介费相当于大多数中介半年或者更长时间的收入， 那豪华房产的经纪人（团队）都是什么样子的“神仙经纪人”呢？数据迷把3M 以上的单家庭（Single Family），2M以上的公寓（Condo）和 平均每户超过1.5M的多家庭（ Multi Family） 定义为豪华房产， 用麻省房产公开交易数据做了一个分析。 在2021 至今的2年中， 共有302个经纪人（团队）参与了 1829单豪华房产交易（买或者卖）， 其中华裔经纪不足1%。豪华房产交易中，14% 的交易量由头部10个经纪团队完成。 仔细分析这10个明星豪华经纪，可以看到以下特征： […]
2022 伊始，Omicron 横扫全美，气势汹汹的要把美国变为集体阳性。疫情肆虐，天寒地冻，都挡不住美国人民加价买房的热情。全美， 包括BOSTON， NY 这些曾经被疫情沉重打击的城市地产， 都迎来了房市跑步进入 bidding war 的阶段。这是什么原因？且听美吉居数据迷道来，扫清你的不解，为你后续决策提供锦囊妙计！ 开篇先上几张新闻截图让大家感受一下: Part 1 – 全美房市：January Madness 通常来说，房市有强烈的季节性。一般一、二月份是房市的淡季，也是seasoned investor 用low ball offer 扫货的好时间。三、四月份才是房市量价齐升的季节。是什么原因让普通大众在Holiday Season 刚刚结束， 疫情汹涌的情况下四处购房？ 因为担忧房贷利率上升。 市场共识是FED 会在 2022 年 加息至少3次以应对通货膨胀，2023 年继续加息。所以，房产利率就先涨为敬了。 买房者们纷纷意识到如果能够尽早买到房子锁定长期房贷利率， 即便房子买的贵一点，考虑到月供可以省的钱，实际上仍然是合算的。于是，2021 年12 月贷款利率连涨后，就出现了房贷利率上升， 房市热情不降反升的奇观。 现在回头看， 2021 […]
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