Economic Context: A Challenging Scenario Currently, inflation is persistently hovering around 3%, with occasional spikes. Meanwhile, mortgage rates have surged past 8%, a level not witnessed in this century. This has resulted in a significant decline in home sales, with […]
在一个高通胀高利率缺乏流动性的市场，地产投资，尤其是居住地产投资，可能的走向是什么？来听美吉居数据迷分析。 当今市场上， 向左是通胀率粘滞在3%不再下降，时时还有抬头趋势；向右是房贷利率超过7%，创造本世纪来最高值；中间是全美住房交易量高台跳水，想卖房子的人和还买得起的人都急剧萎缩。在这样的高通胀高利率缺乏流动性的市场，地产投资， 尤其是居住地产投资，可能的走向是什么？ Again, 美吉居数据迷是地产数据迷。先来看看Boston居住地产出租数据分析。 023全美出租市场减速, Boston 市场稳定向好 Boston 的房东们是否注意到， 2023 年全美租金市场向下。新闻都是这样的。 而Boston租金市场的画风是这样的 ( 加州的房东们看过来看过来 ) 美吉居群友们的反馈是这样的： 数据上看， 在度过2022 冬季的低谷之后， 2023 年4月开始， Boston的房租画出了一条陡峭的上升曲线。 从现在开始， BOSTON 的房东们会深刻感受到美吉居数据迷反复提到的评价：BOSTON 房市是一个有地板的城市。每当出现危机，BOSTON 的产业结构（教育，医疗）就会为这个城市提供稳定的租金收入和价格底板。 核心市区出租市场向好 租金市场总体向好的时候， 有些区域会更好。2023 年8月 Boston 租金平均年上涨11%， month supply 是2.1（历史均值是4.3）。Boston核心区域， 尤其是Brookline， […]
2022年过去的几个月里， 美国利率大涨，美国房市在第一季度经过了利率与房价起飞的阶段，从第二季度开始进入租金共通胀一色的阶段( 请参考我们1月28日首发， 5 月7日重发的文章) 。那么接下来麻州楼市会如何发展，又有哪些区域房价降价压力最大？请看美吉居数据迷最新的分析。 1. 2022 第一季： 利率与房价齐飞 2022 第一季度， 大家的共同感受是市场上无房可买。房产买主展开bidding war, 希望在加息大潮前锁定利率。最终效果是：2022 年3月， 美国房价年升值达到了创记录的20.6% 。 2. 2022第二季：租金共通胀一色 2022 第二，三季度的主题是租金共通胀一色。被高涨的自住房房价和利率price out 买房市场的人会租房，因此会推高公寓，尤其是A级和 B级 公寓租金价格。 美吉居数据在“利率与房价起飞，租金共通胀一色”这篇文章里的预判已经都已实现。租金上涨开始占据新闻头条。今年夏天， 是房东们的愉快一夏。 3. 2022第三季：有人欢喜有人忧 6 月 15日 FED 宣布利率提高0.75 个百分点以后，美国待售房产数量以肉眼可见的速度迅速增加。 房产市场迅速降温，不仅是bidding war 基本结束， 各种房市大崩的预言喧嚣日上， 争夺眼球。 […]
上次写了一篇豪华房产private listing(私人挂牌出售)的文章，数据迷很好奇麻省的豪华房产都在哪里，以及什么样的经纪能成为专业豪华房产经纪，所以又做了一点分析， 有一些有趣的发现，和大家共享。 1、什么属于豪华地产？ 换句话说：豪华地产都有哪些类型，都在哪里？ 这第一个问题简直是无脑都能秒出答案啊：当然是豪华单家庭Single Family和豪华公寓 Condo了。 错！啦！还有一个远离红尘喧嚣的类型 — 庄园！ 数据迷也是分析麻省居住房产数据后，才意识到麻省近海小岛和海岸线上的有无数远离大众视线的豪华房产–庄园。比如前总统Obama 在 Martha’s Vineyard 的庄园。麻省共有接近2000 个这样的房产，其中接近一半分布在 NANTUCKET。为了帮助对麻省周边小岛名字不太了解的筒子们，上个地图说明一下。基本上，不坐船（直升机）又没有横渡海峡的本领，是没法一窥这类房产庐山真面目的。 好了，八卦完Top 0.1% 人群的房产类型， 我们还是回到红尘里， 看看Top 1% 人群大量持有交易的房产 – 豪华单家庭Single Family和豪华公寓condo 。 除了紧邻庄园的海边各镇，豪华房产主要分布在 BROOKLINE， CAMBRIDGE,WELLESLEY,WESTON, NEWTON。这类房产88% 是持有在个人或者TRUST 名下，其中 3.15% 持有者是华裔。华裔在麻省占总人口比例略高于2.1%，说明华裔喜欢买房子的stereotype 在统计数据上有一定合理性。 硬币的另一面是：如果你准备卖房子的话，一定不能只在华裔圈子里面做广告！因为接近97% 的豪华房产买主不是华裔，如果只在华裔这样一个小圈子里销售，成交概率实在太低了。 2、豪华地产的经纪人是怎样的 一单豪华房产的中介费相当于大多数中介半年或者更长时间的收入， 那豪华房产的经纪人（团队）都是什么样子的“神仙经纪人”呢？数据迷把3M 以上的单家庭（Single Family），2M以上的公寓（Condo）和 平均每户超过1.5M的多家庭（ Multi Family） 定义为豪华房产， 用麻省房产公开交易数据做了一个分析。 在2021 至今的2年中， 共有302个经纪人（团队）参与了 1829单豪华房产交易（买或者卖）， 其中华裔经纪不足1%。豪华房产交易中，14% 的交易量由头部10个经纪团队完成。 仔细分析这10个明星豪华经纪，可以看到以下特征： […]
在高端房产市场，private listing（私人挂牌出售） 正越来越受到重视隐私的高端房产户主的青睐。今天数据迷同学就为大家介绍一下private listing（私人挂牌出售）的优缺点和如何找到合适的private listing（私人挂牌出售）房产经纪。 1. 什么是私人挂牌出售（private listing ） private listing（私人挂牌出售）仍然需要房产经纪的强力参与。 与私人销售不同，在私人销售中，买卖双方在没有房地产经纪人指导或费用的情况下达成协议，private listing（私人挂牌出售）完全是由房地产经纪人驱动的。事实上，private listing（私人挂牌出售）的成败和最终售价，房地产经纪人的影响力要远大于其他销售形式。 2. 私人挂牌出售的优缺点 对卖家来说，private listing（私人挂牌出售）有以下优点： 保护隐私 高端房产房主往往有较高的社会经济地位和声望， 他们既不希望房产在公开市场上出售， 迎来数据时代的全民在线围观， 更不希望房产开放日（open house），大量没有购买能力或者购买意向的人登堂入室， 窥探某CEO 或者名人的家居。 这些房主希望能够向正确的市场宣传， 以安静的方式出售房产，保护隐私，完成交易。 避免开放日的麻烦 即便对Privacy没有很高的要求， public listing （公开上市）的标准程序是staging （售前美化）， 拍照， open house(房产开放日)， 费时费力。 更痛苦的是， 在卖出之前， 房子时刻要保持在picture ready， 没有人间烟火杂乱的状态。 高端房产的户主里， 很多都是单位小时工资高昂，节约时间比房子卖出最高价更重要的人。这部分户主也会选择private listing。 […]
2022 伊始，Omicron 横扫全美，气势汹汹的要把美国变为集体阳性。疫情肆虐，天寒地冻，都挡不住美国人民加价买房的热情。全美， 包括BOSTON， NY 这些曾经被疫情沉重打击的城市地产， 都迎来了房市跑步进入 bidding war 的阶段。这是什么原因？且听美吉居数据迷道来，扫清你的不解，为你后续决策提供锦囊妙计！ 开篇先上几张新闻截图让大家感受一下: Part 1 – 全美房市：January Madness 通常来说，房市有强烈的季节性。一般一、二月份是房市的淡季，也是seasoned investor 用low ball offer 扫货的好时间。三、四月份才是房市量价齐升的季节。是什么原因让普通大众在Holiday Season 刚刚结束， 疫情汹涌的情况下四处购房？ 因为担忧房贷利率上升。 市场共识是FED 会在 2022 年 加息至少3次以应对通货膨胀，2023 年继续加息。所以，房产利率就先涨为敬了。 买房者们纷纷意识到如果能够尽早买到房子锁定长期房贷利率， 即便房子买的贵一点，考虑到月供可以省的钱，实际上仍然是合算的。于是，2021 年12 月贷款利率连涨后，就出现了房贷利率上升， 房市热情不降反升的奇观。 现在回头看， 2021 […]
There have traditionally been two main schools of thought when it comes to choosing a selling broker. The first is to find the broker or firm with the lowest fee, which in turn allows for a lower asking price to […]
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