As we approach the close of 2023, the Boston housing market is poised for a potential winter correction. With the 30-year mortgage rate inching towards an 8% mark, surpassing the net CAP rate of many residential properties, a shift is […]
As we approach the close of 2023, the Boston housing market is poised for a potential winter correction. With the 30-year mortgage rate inching towards an 8% mark, surpassing the net CAP rate of many residential properties, a shift is […]
Economic Context: A Challenging Scenario Currently, inflation is persistently hovering around 3%, with occasional spikes. Meanwhile, mortgage rates have surged past 8%, a level not witnessed in this century. This has resulted in a significant decline in home sales, with […]
在利率和房价季节性作用下， 2022 年冬季Boston房市曾经大比例短时间闪崩。 现在（2023年11月）30 年房贷利率正在向8%进军， 超过了大部分居住房产的净租金回报率。 买家逐渐撤退观望，市场上待售房产开始增加，一场冬季闪崩正在酝酿中。如果您计划今年冬天入市捡漏，哪里最有可能？ 如何准备才能捡漏？ 来听美吉居数据迷分析。 房市总体预判 – 平盘分化，稳中微降 先说美吉居数据迷总体判断， 帮助大家决定是否应该花时间看房 (或者花时间继续看这篇文章)。未来即便利率下降，短期内房市也很难大涨，同时，Boston房市大跌的概率也很低。美吉居数据迷对未来房市的判断是，空间上平盘分化，有些区域补涨， 有些区域回调；时间上房价基本持平，会有季节性起起伏伏，在未来2-3 年内，总体房价指数很难低于2022 年冬天价格 — 出现烈性瘟疫热核战争等极端情况例外。 2022 冬季BOSTON房价闪崩 上面是结论， 具体得到这个结论的数据和分析， 我们将在未来发布的文章中详细解读，敬请期待。 哪里有捡漏的机会？ 既然预测今年冬天麻州房价会有一场小型闪崩， 美吉居数据迷想知道的是，哪里更有可能闪崩幅度较大，找到逢低买入的机会？ 美吉居数据迷用市场待售房产降价比例(Percent of Listings with Price Reductions）来观察市场。下面是新鲜出炉的2023 年 9 月麻州上市房产数据分析。第一张图是市场待售房产降价比例（Percent of Listings with Price Reductions）， 其中在售房产（listing）数量少于10 的zipcode 不显示数据。 Boston Metro Percent of Listings with Price […]
在一个高通胀高利率缺乏流动性的市场，地产投资，尤其是居住地产投资，可能的走向是什么？来听美吉居数据迷分析。 当今市场上， 向左是通胀率粘滞在3%不再下降，时时还有抬头趋势；向右是房贷利率超过7%，创造本世纪来最高值；中间是全美住房交易量高台跳水，想卖房子的人和还买得起的人都急剧萎缩。在这样的高通胀高利率缺乏流动性的市场，地产投资， 尤其是居住地产投资，可能的走向是什么？ Again, 美吉居数据迷是地产数据迷。先来看看Boston居住地产出租数据分析。 023全美出租市场减速, Boston 市场稳定向好 Boston 的房东们是否注意到， 2023 年全美租金市场向下。新闻都是这样的。 而Boston租金市场的画风是这样的 ( 加州的房东们看过来看过来 ) 美吉居群友们的反馈是这样的： 数据上看， 在度过2022 冬季的低谷之后， 2023 年4月开始， Boston的房租画出了一条陡峭的上升曲线。 从现在开始， BOSTON 的房东们会深刻感受到美吉居数据迷反复提到的评价：BOSTON 房市是一个有地板的城市。每当出现危机，BOSTON 的产业结构（教育，医疗）就会为这个城市提供稳定的租金收入和价格底板。 核心市区出租市场向好 租金市场总体向好的时候， 有些区域会更好。2023 年8月 Boston 租金平均年上涨11%， month supply 是2.1（历史均值是4.3）。Boston核心区域， 尤其是Brookline， […]
2023 年第一季度，波士顿核心区域的购买窗口出现。今天的文章，就讲讲我们做出这个判断的原因。还有在这些区域购房，有哪些风险需要规避，什么样的购房经纪人能够帮你躲坑省钱抢房准！且听美吉居数据迷的预判分析， 祝大家投资顺利！ 美国房价大趋势：2023短暂的地产危机 先说我们对全美房地产市场的判断：2023 年不会是全美房价大涨的一年。随着疫情后利率上升， 量化宽松结束，疫情期间房价涨得最多的区域会回落到正常区间。同时，去年屡次上头条的房租价格已经大幅回落， 多家庭等出租类居住地产价格也会回调。 如果买房的动机是长期投资， 现在是投资核心城市核心区域的好时机。如果投资目标是短期持有FLIP，可以预判1 到2 年内房价不会迅速上涨。 这里简述一下美吉居对全美未来房市的判读。最乐观的判断是2023年第二季度是美国房价的最低点，这个最低点和2022年的第一季度的房价基本持平，比2022 年第二季度最高点下降10% 左右（Source: Mortgage Bankers Association）。比较悲观的判断是2024年第一季度是全美房价最低点，价格和2021年第一季度基本持平，从最高点下降了15% -20%（Source：Home Price Futures）。 可以看到不管是哪一种预判， 共同点是这次房市下降时间1 到2 年左右，并不是像2006年那样一场旷日持久，长达5年的重大危机。 对于美国房市的预判， 我们未来会有文章单独详细说明。这篇文章主要讨论BOSTON 核心区当前的购买窗口，这里不再赘述。 领涨领跌BostonMetro 和Boston核心区域 既然判断2023 全美房价大概率下跌，为什么美吉居数据迷仍然说现在是一个购买波士顿核心区的时间窗口呢？因为Boston 房市通常领先于全美房市， Boston 核心区的房市又通常领先于Boston Metro 大区域。 提醒一下，“核心区” 是重点。 从上面这张图里可以看到， 在上一轮地产危机中，波士顿房价比全美房价更早到顶。历史记录看，纽约、三番和波士顿的房价变化一直领先于全美，具有前置指标的作用。 Boston Metro 的地产市场，还有核心区或者是高价区域领涨领跌的特征（参加上图）。以前参加过美吉居讲座或者关注我们公众号的筒子们应该见过上面这张图。 划重点划重点，02116 是波士顿核心区之一，02121 是一个价格起伏较大的城市更新区域。从上面这张图可以看到，上一次地产危机中， Boston 核心区域达到最高点以后，下降幅度不超过5%， 而相距不远的02121 […]
美国房地产正在全面下跌。以史为鉴，2006 地产危机中，美国麻省哪些区域跌的最少， 哪些区域跌的最多？ 危机过后， 这两类区域又各自涨幅如何？ 来看美吉居数据迷地产历史数据分析。 提醒：美吉居数据迷判断，BOSTON 核心区的购买窗口即将出现。我们会在2023年1月7日下午1点（美东时间）举办讲座， 届时分享有关这些区域的数据。美吉居将以数据为先导，服务想要洞察先机的您：敬请点击此处免费注册 2022年上半年美国房地产市场烈火烹油，到处是排队加价竞争买房子的人。2022年下半年美国房地产市场销售量尤其是新房销售量坠崖。7%的房贷利率直接cancel了买方的购买力。在追涨杀跌的心态下，即使是有购买力的潜在买主也捂紧口袋观望。 2022 年底，在战争和衰退的阴影之下， 经济前景晦暗不明，还应该买房子吗？买， 担心房价出现2006级别的大跌；不买，担心高通胀下现金贬值。 美吉居数据迷分析了 2006 年地产危机是麻省房价变化，在这里和大家共享。希望能够以史为镜，为未来的地产投资决策提供一点帮助。 闲话少说， 先上一张图吧。2006年地产危机麻州各区房价从峰顶到谷底， 哪些区域房价抗风险能力强， 跌的少？哪些区域房价直冲而下， 带着房主做了一次过山车？ 在上面这张图里，棕色区域房价下降较少，有些低于5%， 房主基本感觉不到房价下降。蓝色区域房价从峰到底， 下降比例能够高达40%，带着房主坐了一次过山车；心理素质或者现金流管理稍微弱一些的房主就会在市场低谷割肉离场。 从这张图里， 我们可以看到： Boston核心区和Martha‘s Vineyard 具有最强的抗跌性 下面是2006 地产危机时房价最安全区域排名： 下面这张图标出了这些区域的位置。可以看到， 这些区域全部在博士屯最核心地段， 具备就业机会近，治安好， 居民收入高等特点。 如果购买地产的目标是低风险长期持有， 这些区域的地产是良好标的。除了有抗衰退，低风险等特点之外， 这些区域的地产还有两个重要优势：流动性强和能够吸引国际投资。 在俄乌战争、能源危机和高通胀的背景之下，欧洲的经济危机已经在劫难逃。欧洲避险资金跨越大西洋来到美国， 最初的落脚点往往是东海岸的纽约和波士顿。波士顿大都市区域内（BOSTON METRO）， 吸引国际资金最多的区域基本和这五个区重合。 Martha’s […]
利率上升，购房者持观望态度，房市趋冷已经是新的头条。美吉居数据迷想知道的是：房市变冷的趋势会不会恶化为一场危机？毕竟隔壁的大家拿已经有房价降价25% 的预判。来看美吉居数据迷对麻省（仅限麻省）当前市场数据的解读和对未来的预判。 提醒： 本文所有推论， 仅适用于麻州居住地产市场。不适用于全美， 尤其不适用于美国西岸和南方区域。 麻省房市：Soft Landing 数据迷当然是数据说话。先看麻州房产数据最新汇总，数据源是 realtor.com 最新发布的2022年7月房产交易数据。 1） Inventory 持续上升, 但是增速放缓 2022年7月麻省的待售房产数量仍然在增加，但是可以看到增加的速度在放缓，说明房产市场软着陆的概率在增加。 2） 新上市房产数量已经回归季节性正常值，开始下降。就是说， 新供给没有增加。 塔哒，预判市场会软着陆更重要的依据：新上市房产数量已经迅速下降， 卖家恐慌抛售的局面并没有出现。 房贷利率上升， 买家的购买力下降， 同时也让大量买家开始处于观望状态， 购房需求迅速萎缩。如果再有卖家抛售，新上市房产数量迅速增加的场景， 那房市就有大跌的可能性。现在， 可以预测未来大概率是供需形成新的平衡。 可售的房子少， 想买的人也不太多，市场交易量萎缩，价格没有太大起伏。未来一段时间内， 会是房产经纪人的冬季。 3） 麻州不会有断供潮 恐慌警告总是很有传播性，YouTube等平台上到处都是危言耸听房产市场即将crash， 房产断供潮即将来临的警告。 美吉居地产数据迷的判断是：无论是麻州还是全美，可预见的未来不会出现断供潮。 数据镇场， 从上面这张图表中可以看到， 美国房屋拖欠贷款率基本是历史最低点， 即便2022年6月份略有升高， 仍然远远低于疫情前的历史最低点。2022 年第二季度， 美国48.1% 居住房产的欠贷总额少于该房产市场价值的一半， 被称作 […]
2022年过去的几个月里， 美国利率大涨，美国房市在第一季度经过了利率与房价起飞的阶段，从第二季度开始进入租金共通胀一色的阶段( 请参考我们1月28日首发， 5 月7日重发的文章) 。那么接下来麻州楼市会如何发展，又有哪些区域房价降价压力最大？请看美吉居数据迷最新的分析。 1. 2022 第一季： 利率与房价齐飞 2022 第一季度， 大家的共同感受是市场上无房可买。房产买主展开bidding war, 希望在加息大潮前锁定利率。最终效果是：2022 年3月， 美国房价年升值达到了创记录的20.6% 。 2. 2022第二季：租金共通胀一色 2022 第二，三季度的主题是租金共通胀一色。被高涨的自住房房价和利率price out 买房市场的人会租房，因此会推高公寓，尤其是A级和 B级 公寓租金价格。 美吉居数据在“利率与房价起飞，租金共通胀一色”这篇文章里的预判已经都已实现。租金上涨开始占据新闻头条。今年夏天， 是房东们的愉快一夏。 3. 2022第三季：有人欢喜有人忧 6 月 15日 FED 宣布利率提高0.75 个百分点以后，美国待售房产数量以肉眼可见的速度迅速增加。 房产市场迅速降温，不仅是bidding war 基本结束， 各种房市大崩的预言喧嚣日上， 争夺眼球。 […]
上次写了一篇豪华房产private listing(私人挂牌出售)的文章，数据迷很好奇麻省的豪华房产都在哪里，以及什么样的经纪能成为专业豪华房产经纪，所以又做了一点分析， 有一些有趣的发现，和大家共享。 1、什么属于豪华地产？ 换句话说：豪华地产都有哪些类型，都在哪里？ 这第一个问题简直是无脑都能秒出答案啊：当然是豪华单家庭Single Family和豪华公寓 Condo了。 错！啦！还有一个远离红尘喧嚣的类型 — 庄园！ 数据迷也是分析麻省居住房产数据后，才意识到麻省近海小岛和海岸线上的有无数远离大众视线的豪华房产–庄园。比如前总统Obama 在 Martha’s Vineyard 的庄园。麻省共有接近2000 个这样的房产，其中接近一半分布在 NANTUCKET。为了帮助对麻省周边小岛名字不太了解的筒子们，上个地图说明一下。基本上，不坐船（直升机）又没有横渡海峡的本领，是没法一窥这类房产庐山真面目的。 好了，八卦完Top 0.1% 人群的房产类型， 我们还是回到红尘里， 看看Top 1% 人群大量持有交易的房产 – 豪华单家庭Single Family和豪华公寓condo 。 除了紧邻庄园的海边各镇，豪华房产主要分布在 BROOKLINE， CAMBRIDGE,WELLESLEY,WESTON, NEWTON。这类房产88% 是持有在个人或者TRUST 名下，其中 3.15% 持有者是华裔。华裔在麻省占总人口比例略高于2.1%，说明华裔喜欢买房子的stereotype 在统计数据上有一定合理性。 硬币的另一面是：如果你准备卖房子的话，一定不能只在华裔圈子里面做广告！因为接近97% 的豪华房产买主不是华裔，如果只在华裔这样一个小圈子里销售，成交概率实在太低了。 2、豪华地产的经纪人是怎样的 一单豪华房产的中介费相当于大多数中介半年或者更长时间的收入， 那豪华房产的经纪人（团队）都是什么样子的“神仙经纪人”呢？数据迷把3M 以上的单家庭（Single Family），2M以上的公寓（Condo）和 平均每户超过1.5M的多家庭（ Multi Family） 定义为豪华房产， 用麻省房产公开交易数据做了一个分析。 在2021 至今的2年中， 共有302个经纪人（团队）参与了 1829单豪华房产交易（买或者卖）， 其中华裔经纪不足1%。豪华房产交易中，14% 的交易量由头部10个经纪团队完成。 仔细分析这10个明星豪华经纪，可以看到以下特征： […]
在高端房产市场，private listing（私人挂牌出售） 正越来越受到重视隐私的高端房产户主的青睐。今天数据迷同学就为大家介绍一下private listing（私人挂牌出售）的优缺点和如何找到合适的private listing（私人挂牌出售）房产经纪。 1. 什么是私人挂牌出售（private listing ） private listing（私人挂牌出售）仍然需要房产经纪的强力参与。 与私人销售不同，在私人销售中，买卖双方在没有房地产经纪人指导或费用的情况下达成协议，private listing（私人挂牌出售）完全是由房地产经纪人驱动的。事实上，private listing（私人挂牌出售）的成败和最终售价，房地产经纪人的影响力要远大于其他销售形式。 2. 私人挂牌出售的优缺点 对卖家来说，private listing（私人挂牌出售）有以下优点： 保护隐私 高端房产房主往往有较高的社会经济地位和声望， 他们既不希望房产在公开市场上出售， 迎来数据时代的全民在线围观， 更不希望房产开放日（open house），大量没有购买能力或者购买意向的人登堂入室， 窥探某CEO 或者名人的家居。 这些房主希望能够向正确的市场宣传， 以安静的方式出售房产，保护隐私，完成交易。 避免开放日的麻烦 即便对Privacy没有很高的要求， public listing （公开上市）的标准程序是staging （售前美化）， 拍照， open house(房产开放日)， 费时费力。 更痛苦的是， 在卖出之前， 房子时刻要保持在picture ready， 没有人间烟火杂乱的状态。 高端房产的户主里， 很多都是单位小时工资高昂，节约时间比房子卖出最高价更重要的人。这部分户主也会选择private listing。 […]
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